首頁 > 新聞中心  > 最新資訊

最新資訊

想要買房卻又不知道該準備什么?看這里,這里有最全買房攻略

來源:www.kalic.com.cn 發布時間:2019年12月28日

   一、相關準備階段前期應做好購房預算:選擇適宜的房價和面積

   購房是很多家庭最大的投資,有些購房者初次置業購房時,常會緊盯房價,卻忽視了地段、物業、稅費以及相伴而生的其他費用,造成預算一再超支,甚至形成買得起住不起的緊張局面。因此,購房者在決定購房前首先需要制訂詳細的購房預算,對投資進行可行性分析,充分考慮自身及家庭收入水平、現有存款額、可獲得的貸款額度等各種資金來源及其他相關因素,從而正確估算自己的實際購買能力。在充分考慮自己的需求的同時研究市場行情,以便最終確定所要購買的房屋類型、面積和價位。

   以下幾方面是制定購房預算時應該考慮的主要內容:

   1、正確估量個人資產及家庭可支配收入

   買房要根據需要和支付能力綜合考慮,先考慮支付得起的樓宇,再考慮喜歡的樓宇,要計算一下家庭的平均月收入,包括利息收入及各種貨幣補貼。買房前請主要保留兩部分的資金,其一是家庭的日常開支,其次是用于醫療保險及預防意外災害的預備資金。通過仔細核查,審慎地計算出個人或家庭的凈資產,這才是可隨時支配的自由款項。認真計算可以保證購房者能夠準確把握自身的實力和購房方向。

   2、選擇適宜的房價和房屋面積

   在對個人資產做完認真估量后,就要開始挑選品質好、價錢又不高的住宅了。現在,市場上可供選擇的商品房眾多,房價通常相差懸殊,眾多的因素使消費者感到無從入手、很難判別。其實,房價的制定是有一定規律的,它受到市場和成本制約。這主要取決于商品房的土地成本、開發建造成本以及利潤、稅費、銷售等相關費用。但房價的最終成因,還要回歸到市場的認同度,所以購房消費者可以根據實際購買力充分參照房價的成本和市場構成因素最終決定適宜自己的房價水平。購房人在選擇了適合自己消費水平的房子后,就要著重考量房間的面積、戶型等因素。由于商品房的價格高達每平方米數千甚至數萬元,而房屋面積的大小又直接關系到房屋的售價,因此,每一平方米都要精打細算。從房屋戶型來說,應根據家庭人口的數量、房屋使用的功能以及資金實力進行選擇。現在,人們一般喜歡要“四大一小”、雙衛生間、雙陽臺的房間,因為這樣的房間更適合人們的居住,但具體選擇什么樣的房屋,首先應確定房屋的總建筑面積要多大。要了解一座建筑物的有效面積系數,即“得房率”。它是指建筑物內可使用面積與總建筑面積的比例,有效面積系數越大,可使用面積就越大。有效面積系數的大小,意味著購房者花同樣的錢,買到房子的使用面積可能差別很大。

   3、算清購房時的各項稅費  稅費的繳納在購買房產時占有相當的比重,其中比較重要的幾個稅項有契稅、房地產交易費等。稅費在房產買賣過程中占有相當重要的位置,因此了解稅費項目種類及繳納的方式對買房者來說很有必要。建議購房者在計算個人住房貸款時,最好同時計算相關的稅費支出。

   4、仔細考量物業管理費用  物業管理費是指物業管理公司因提供管理及服務向業主或使用人收取的費用。物業管理公司管理服務費的高低直接與管理服務對象、內容及其業務量有關,通常按照不同檔次根據住房的建筑面積以每平方米收取。商品房一旦售出之后,購房人就要開始負擔一切房屋的開支,如房屋的修繕、水、電、取暖、電梯、保安費等等,對這些開支如果未加考慮或考慮不足,那么買房時就有可能造成失策。與其他費用不同,購買商品房入住后需要繳納的物業管理費是一直伴隨房子終身的,所以需要購房人在購買前了解清楚不同樓盤物業管理的收費標準,做到心中有數。

   5、細致估計還款能力  國內目前住房銀行貸款和公積金貸款陸續展開,這對于部分人來說購房就要考慮貸款償還這一問題。購房者利用銀行貸款購房時,要考慮銀行利率的高低、銀行可借貸金額、首期付款金額、分期付款的期限、每月付款額度等因素。此外還要選擇合適自己的還款方式。

   6、做好裝修及維修費用預算  裝修費用應與首期款一起考慮,仔細算計,同時應提前考慮適當的房屋維修款項。必須的生活設施還需要一些初裝費用,如開通管道煤氣、有線電視、寬帶網等。另外,購置適當的家具、電器、裝飾也是新居預算所必須考慮的。


   二、購房時如何選擇開發商?

   購房者要買到理想的商品房,除了選擇好的房屋位置、交通、戶型、價格等,還有一個非常重要的因素不能忽視,購房者還要選擇一家信譽良好、實力雄厚的房地產開發公司,購買這些公司開發的商品房,會減少很多不必要的麻煩和苦惱。這里介紹三個途徑:

   1、背景調查。購房者在選擇購買住房時,可以先到房地產管理部門做一些咨詢,或登錄由當地市房管局開辦的官方房地產信息網站進行企業信用及相關樓盤查詢  。

   2、現場考察。為了能詳細的了解房地產開發商開發樓盤的有關情況,還應到住宅小區建設現場進行實地考察,可以先看環境狀況以及物業管理狀況,還可以到已入住居民家中詢問。

   3、態度分析。購房者可以對購房過程中所受的禮遇態度進行自我分析,以此來衡量房地產開發商的服務優劣情況。好的房地產開發商除了實力強大、信譽良好外,一般都注重企業本身的文化塑造,對顧客負責,對工作認真應該是房地產開發商對消費者最直接有效的承諾和表現。

   三、選樓十大絕招,確保新房工程質量

   1、不看廣告看產權。 不管發展商鼓吹得如何開花亂墜,首先要落實其產權的合法性。不要被一些“集資房”、“宅基地房”所迷惑。一般來說,有商品房預售許可證的,各方面的手續就較為齊全了。   

   2、、首選大公司的優質樓盤。

   3、、咨詢商品房的質量等級。 要求發展商出示建筑工程質量認定書,最好是選“優良工程”。商品房的驗民一般分為單體驗收和小區綜合驗收。在總驗收以后,由質檢站核發質量等級證書。

   4、白天看,晚上也看。 晚上可以了解其夜間情況(如出入安全、噪音、道路照明等)。

   5、重點看有無滲水。 廚房、廁所如果有滲水,將給住戶帶來很大的不便。所以要重點觀察廚廁的天花板、角落有沒有滲水、潮濕發霉等情況。購房者經常容易忽視的一點是:只看本層的滲水情況,而不看下一層的滲水情況。試想,如果你的廚廁經常滲水到你的樓下,不但別人煩惱,你也肯定不得安寧。所以看樓要“上下兼顧”。對于買頂層住宅的人,最好是下雨天去考察,有滲水的問題可以及早發現。

   6、不看樣板房,看實際的現樓。 樣板房由于經過精心布置、家具設施占滿空間,反倒使購房者注意力分散,被其迷惑,看不出應看到的問題。

   7、不但看電梯,還要看樓梯。 有些高層住宅,頭幾層是商業用房,樓梯沒有應急燈,漆黑一片,或者堆放雜物,交通不暢。對于這種樓宇,我們必須認真考慮“萬一”要逃生時,是否有路可走。

   8、不看建材看格局。 道理很簡單,材料不好,更換容易,格局不佳,改變困難。

   9、觀察做工的精細程度和工藝水平。 主要看接角、窗沿、墻角、天花板、水電設備的質量及位置的合理性等。

   10、打聽情況。 可以向已入住的居民或警衛、物業管理人員了解房屋的管理、保安以及有無其他潛在的問題、糾紛等等,做到“兼聽則明”。

   四、辦理相關過戶及付款過程中注意事項

   1、處理面積確認及面積差異:

   第一,當您確定要購買的項目后,想著先向南陽房地產開發商索要共有建筑面積分攤部位和商品房預售面積測繪技術報告書。該報告書中應說明共有建筑分攤部位的各項用途、所在位置(樓層、房號)、被哪些樓層分攤。共有建筑分攤部位(如物業管理用房)因用途移、空間不明確,且難以用文字表述的,應附圖紙予以確定。按照新規定,會所、儲蓄所、娛樂活動室等經營性用房,居委會、派出所使用的房屋,不能作為共用建筑進行分攤。房地產開發企業自營、自用、出租的房屋應當承擔分攤的共用建筑面積。當您確認以上內容無誤后,還要將這些內容在商品房買賣合同中如實載明,開發商不得擅自變更共有建筑分攤部位。如果開發商預售商品房后,變更共有建筑分攤部位的,應當在約定的時間內書面通知買房人,買房人有權退房。

   第二、簽訂購房合同時,要確認使用的是已增加關于面積差異的處理方式和共有建筑分攤部位變更處理方式條款的新合同。簽條款時,別忘了在約在建筑面積誤差的同時,還要約定套內建筑面積的誤差,以防止以前經常出現的建筑面積在約定的范圍內,但公攤面積增大,套內面積減少的情況。由市國土房管局統一編號、印制的《商品房買賣合同》中,已增加關于面積差異的處理方式和共有建筑分攤部位變更處理方式的條款。這些合同文本在取得預售許可證的項目中推廣使用。買房人在簽合同時要認真審看。按照新合同條款面積差異處理方式的約定,建筑面積、套內建筑面積均在3%以內(含3%)的,根據產權登記建筑面積據實結算房價款;兩個面積誤差比絕對值有一項超出3%時,買房人有權退房。

   買受人不退房的,產權登記建筑面積大于合同約定建筑面積時,建筑面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由出賣人承擔,產權歸買受人。產權登記建筑面積小于合同約定建筑面積時,建筑面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

   第三、買房人收房時,要向開發商索要《商品房面積測繪技術報告書》,同時可以要求對共有建筑分攤部分進行核查。新規定要求開發商交付商品房時,要向買房人提供《商品房面積測繪技術報告》,并要求測繪單位建立商品房測繪面積查詢制度。如果您對商品房測繪面積有異議,可以到測繪單位查詢所購商品房面積的測繪情況。

   2、產權證上要注明房屋面積和施測單位。面積問題一直是房地產糾紛的焦點,特別是以前的房屋產權證上所能表現出的房屋情況太少,其中投訴最多的是產權證沒有明確標明分攤公共部位或公攤面積的大小。開發商抓住購房者不明其公攤面積部位計算方式及大小,而私自對已經公攤過的公共部位再次出租或重復出售,從中牟取暴利。建設部頒布的《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》已經開始實施,《通知》中明確規定,在房屋權屬證書附圖中應注明施測的房產測繪單位名稱、房屋套內建筑面積(在圖上標注尺寸)和房屋分攤的共有建筑面積。

   另外,《通知》規定房產測繪單位對其完成的房產測繪成果的質量應當負責。因為隨著測量行為市場化以后,凡是具有相關資質的測量單位都可以接受當事人的委托對房地產項目進行測量,出具測量報告。但由于目前市場上經常出現一些房地產項目實測面積與預售面積不相符,而法院在判決時又找不到責任人,所以“測量該房屋的測繪單位,在房屋權屬證書附圖中應注明其名稱”的規定,明確該測繪單位對其完成的房產測繪結果的質量負責,從而有效地保護了購房人的利益。

   房屋權屬登記涉及的有關房屋建筑面積計算問題,《房產測量規范》未做規定或規定不明確的,《通知》規定按下列執行:

   應計入房屋建筑面:

   ①層高(高度)在2.20米以上(含2.2米,以下同)的房屋均應計算建筑面積;房屋屋頂為斜面結構(坡屋頂)的,層高(高度)在2.20米以上的部位計算建筑面積;對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋,層高(高度)在2.20米以上的部位也就計算建筑面積。

   ②同一樓層的外墻,如果既有主墻,又有玻璃幕墻的,以主墻為準計算建筑面積,墻厚按主墻體厚度計算。各樓層墻體厚度不同時,應分層分別計算。

   ③對不規則圍護物,如:陽臺、挑廊、架空通廊等的外圍水平投影超過其底板外沿的,以底板水平投影計算建筑面積;而對房屋墻體向外傾斜,超出底板外沿的,以底板投影計算建筑面積;

   ④對于與室內任意一邊相通,具備房屋的一般條件,并能正常利用的伸縮縫、沉降縫等變形縫應計算建筑面積。另外,請購房人注意,同一樓層外墻,既有主墻,又有玻璃幕墻的,以主墻為準計算建筑面積,墻厚按主墻體厚度計算;各樓層墻體厚度不同時,分層分別計算;金屬幕墻及其他材料幕墻,參照玻璃幕墻的有關規定處理;樓梯已計算建筑面積的,其下方不論能否利用均不再計算建筑面積;與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑,不計算建筑面積。

   在此要特別提醒的是,對于小閣樓中低于2.2米不計算建筑面積但有使用功能的部分,別忘了在房屋權屬登記中明確其相應權利的歸屬。

相關文章

篮球让球盘